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电竞平台注册:新形势下深圳房地产的八大趋势

文章来源: 电竞平台注册 发表时间:2020-10-04 04:32:27

现在国家的情况多变,比如中美博弈,新冠肺炎疫情,国内周期等等;从区域经济格局来看,继粤港澳大湾区战略启动后,紧接着是深圳建设中国特色社会主义先行示范区的政策,深圳都市圈战略全面展开;从中国房地产行业的角度来看,强调住房和房源不投机不稳定,严格控制流动性进入房地产。就连LPR也连续五个月保持稳定;而深圳则是历史上最严格的715和八新政策,还有一些其他的配套政策,总之要千方百计保持房地产的稳定运行。

这些都是新形势的体现。但就深圳房地产而言,要看供求关系。这是解决不了的,搭配景观严格控制也没用。诚然,面对不断变化的形势,深圳房地产行业仍然要应对。我将对深圳房地产行业下一步可能的趋势做出八点判断,供你参考。

在可预见的未来,

深圳住房将继续保持供需失衡

我的判断不是否定的,而是客观的表象。深圳的住房供需不平衡是个老问题,住宅用地只占建设用地的20%左右,无论如何都是个严重的问题,比不上北上广的35%-40%,西欧的50%。期待已久的扩张,只想增加一点土地,加强供给,连这个小小的需求都实现不了,更别说供需平衡了。从大都市的角度来看,深圳可以在大都市的框架内协调土地利用。太好了,不可能是真的。你协调关晖,看看人们是否愿意。东莞昨天发生爆炸,林深九镇都喊着要“整合”深圳。但是,你的土地使用权让深圳“一体化”了吗?恐怕没那么容易。让我们冷静下来,保持冷静。

由于供需失衡一时半会解决不了,深圳楼市随时会出现中小规模的市场颠簸和价格上涨,预计7月15日新政边际效应将很快下降。8月二手房市场的数据并没有表现出意料之外的不安,反而保持了适度的温暖,这就是证明。

作为人们投资房地产的首选,其地位暂时不可替代。直到8月份,楼市中段投资者比例仍在30%以上。诚然,情况正在发生变化,深圳楼市内部的分化也非常明显。有的被抢购一空,有的卖不出去。这意味着选择投资房地产的区域和时间越来越重要,需要提醒给大家。

将被更新的政策条件将趋于宽松

有效增加住宅用地供应

如果深圳不扩大产能,就不会再有新的土地。我们应该做些什么来建造更多的房子?只有在有针对性的情况下才会更新。

深圳有数百平方公里的古村落、老商业区、老住宅区和老工业区。无论是拆迁还是整治,总之这是一个巨大的土地空间,可以挖掘潜力,但是由于种种原因,更新的效率很低。今后急需在政策上有重大突破,最近的“双九五”政策就是一个很好的标准。

最近,深圳房地产市场一个突出的问题是写字楼严重过剩,平均空置率达到30%左右。商业综合体开发的续批土地,恐怕政府部门和开发商都没想到。现在出售或租赁写字楼已经成为一件极其困难的事情。如果我早知道这些,我为什么要开始?很明显,工商用地供应肯定是收紧了。

一方面是工商物业过剩,另一方面是住房严重短缺。逻辑是什么?GDP逻辑,财政收入逻辑。想想吧。在这样一个土地匮乏的大都市,住房将尽快建成

当然,上面说的“不炒”,是针对近几年炒得很惨的房子,所以房子被“贴上标签”,可以公开欺负。但是,你的深圳和别人会不一样。北上广90%的常住人口有红皮书私房,深圳刚刚达到30%。你跟别人比什么?整天盯着需求能解决住房问题吗?不,你可以。

现在,政府终于说清楚了。是增加供给的关键。怎么办?未来加快释放住宅用地更新是好的,这是可以清楚预见的,尤其是政府承诺的大量保障性住房。没有土地,就成了空话,政府买不起。

深化二手房产业链

为了应对成熟的房地产市场的到来

深圳以70%的业务量,成为国内二手房占总成交量比例最高的大都市,但在市场业务、产业链延伸、产能运营、利税增长等方面还不成熟。关于二手房制度的917文件指出,政府将大力加快二手房市场的成熟,使庞大的二手房存量成为都市经济新的增长点和新的利税来源。

存量房对深圳的现实经济意义在于,即使有大量的非红色房屋,只要这些房屋客观存在,就可以根据存量房的实际情况进行产业链的适当延伸,同时兑现相应的利税,这是大都市规划的重要内容。如果考虑未来开征房产税,存量房屋的意义会更大,要提前规划。

借鉴新加坡模式推进第二次住房改革

切实加强保障性住房供应

2018年,深圳启动第二次房改方案,强调学习新加坡模式,设定60%的住房作为保障。这个政策是正确的,但是实施起来有相当大的难度,关键还是土地约束,每年都难以全面实现目标。

显然,要解决深圳的住房保障问题,还需要土地政策和机遇的配合。刚听到消息,香港准备在未来30年内租赁珠海的岛屿,填海造70平方公里,大量兴建公屋。深圳和香港的经济适用房供应似乎面临着严重的问题。国家发改委批准深圳地铁14号线延伸至惠阳,未来延伸至东莞大亚湾和林深镇。很大程度上是为了解决深圳的土地短缺问题,引导深圳人外溢到关晖生活。但这些措施并不能代替深圳自己发展住房,尤其是经济适用房的责任。政府仍然需要考虑整个情况,并提出一个全面的计划,以有效地履行第二次住房改革关于建造和分配经济适用住房的承诺。

以高端产业为主,以房地产为基础的工业房地产

会受欢迎

多年来,深圳土地短缺,迫使生产产业升级,土地金融替代模式,确实是好事。现在,在一二线城市中,深圳的土地财政比重最低,每年的土地收入占一般预算收入的10%多一点。更多的一般预算收入来自产业升级后的税收。

现在开发商很清楚,目前拿到地太难了,特别是定向转让。你没有足够的高端产业来证明符合政府的产业政策,你也不应该理想地拿到土地。拿地盖房卖房拿钱走人的日子一去不复返了。

当然,一个好的房地产开发商也是很有信心的。那些非常牛气的实业家根本不懂房地产,也要靠房地产商打好基础,打好平台,打好产业空间。许多升级产业依靠房地产搭建科技研发和智能产业平台,为2010年工业房地产的增长模式和前景提供了成功的履历

如果说深圳直接从周边关晖土地扩张不是那么容易的,那么我们可以仔细看看深汕特别互助区的发展模式。深汕互助区似乎是权力的扩张,土地所有权还是汕尾的,只是经营权和治理权交给深圳,这叫“权力扩张”。但是在我看来,实质上深圳是通过扩权来扩能的。现在深圳把深圳当成深圳第11区,从户籍到电话号码、邮政编码、GDP统计、财政收入,一切都包含在深圳的总板块里。这种形式的权力扩张和扩张有什么区别?

深圳和汕头的实践表明,这可能是未来解决深圳土地困境的一个可行的、可操作的现实措施,可能比直接要求扩张更具战略性和现实性。现在在深圳都市圈框架内,沈河互助特区正在酝酿,东莞和惠州林深区也在酝酿“融入”深圳,希望能在深圳的扩张上打破僵局。当然,关键的问题是深圳能否被赋予直接分配和使用周边特定土地的权利。

以战略为核心,充分利用深圳都市圈战略

众所周知,在过去的两年里,粤港澳大湾区两区战略和第一个示范区已经隆重推出,这对深圳来说非常重要。然而,从土地开发利用的角度来看,最近推出的深圳都市圈战略对深圳解决“土地一体化”问题越来越现实。

都市圈的框架可能为深圳获得周边土地配置的决定权铺平道路。无论是不是“深圳都市圈”,深圳作为都市圈的重点大都市,对其他大都市有着明显的经济辐射和带动作用,这一点是充分认可的。在这种情况下,深圳要求与各界分享一定的土地分配权,是一种公平的商业行为。

从另一个角度看,深圳形成了东弱西强的工具部门非均衡增长格局。大都市圈的空间中心就在深圳东部,这将大大有助于平衡工具部门的增长。

从大湾区和大都市的角度继续向西突破。

深入西岸

上半年,广州南沙重点区域突然受到深圳游客的热烈追捧,这表明深圳“林深”地区的传统观点正在被颠覆。深华通道将于2023年建成并提前通车,这是深刻改变深圳与珠江口西岸区域关系的重大举措。未来的中山将沉浸在一个深深的大都市里,深圳人的生活选择将有新的偏向,向着新的目的。

建议从现在开始抓紧西岸,这可能是填补新一轮房地产投资增长缺口的重要契机,包括佛山、中山、珠海等西岸大都市。珠海不仅有通往未来的深珠通道,还有澳门因素。现在,关于秦恒岛将移交澳门整体治理的传言非常引人注目。如果这一举措得以实施,对珠海乃至珠江口西岸的大都市圈都具有重要意义,可以仔细考察,寻找投资和增长的机会。

剧终

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